Konut Sektöründe Radikal KDV Değişikliği

 

Türkiye ekonomisinin uzun yıllardır lokomotif sektörlerinden biri olan inşaat sektörünün en büyük yapı taşı konut inşasıdır. Özellikle son 10 yılda büyük bir ivme kazanan markalı konut inşaatları sektöre farklı bir boyut kazandırdı. Ancak son yapılan KDV değişikliği sektörün ileri gelen temsilcileri tarafından büyük eleştiri aldı. Çünkü yapılan bu değişiklik firmaların hem indirimli oran kapsamında KDV iadesi alacağını ortadan kaldıracak veya büyük oranda azaltacak hem de sektörün satış maliyetlerini artıracaktır.

15 Haziran 2012 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 6322 sayılı Kanun ile Bakanlar Kuruluna, inşaatın yapıldığı arsanın veya konutun vergi değeri ve bulunduğu yeri esas alarak konut teslimleri için farklı KDV oranı belirleme yetkisi verilmiştir. Söz konusu bu değişiklik ile Maliye Bakanlığı değişimin ilk sinyalini vermişti. Bakanlar Kurulu bu yetkisini 24.12.2012 tarihli ve 2012/4116 sayılı kararı ile kullandı. 

Peki, bu değişiklik neleri değiştiriyor. İlk olarak söylememiz gereken bu değişiklik sadece Büyükşehir Belediyesi sınırları içinde yapılan konutları ilgilendiriyor. Son yapılan yasa deşikliği (5216 sayılı Kanun) ile birlikte Türkiye'de toplam 29 Büyükşehir Belediyesi vardır. Yani geri kalan 52 ilde KDV oranları değişmemiştir. Konuyu kısaca aşağıdaki gibi özetleyebiliriz.

5216 sayılı Kanun kapsamındaki büyükşehirlerdeki Lüks veya 1. sınıf inşaatlardan yapı ruhsatının alındığı tarihte bina arsasının emlak vergisine esas arsa m2 değerinin 1.000 TL ve üzerinde olması halinde	KDV Oranı       % 18
5216 sayılı Kanun kapsamındaki büyükşehirlerdeki Lüks veya 1. sınıf inşaatlardan yapı ruhsatının alındığı tarihte bina arsasının emlak vergisine esas arsa m2 değerinin 500 TL -999 TL arasında olması halinde	KDV Oranı       % 8
Yukarıdakilere girmeyen net alanı 150 m2 nin altındaki konut teslimlerinde	KDV Oranı       % 1

 

Yukarıda belirtilen yeni KDV oranları ile ilgili hükümler; yapı ruhsatı 1 Ocak 2013 tarihinden itibaren alınan konut inşaat projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ve bunların iştirakleri tarafından ihalesi bu tarihten itibaren yapılacak konut inşaat projelerine ilişkin konut teslimleri için uygulanmak üzere 1 Ocak 2013 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Ancak inşaat ruhsatı bu tarihten önce alınsa bile ruhsatın sonradan değiştirilerek inşaat sınıfının Lüks veya 1. Sınıf olarak değiştirilmesi halinde de yukarıdaki sınıflandırma dikkate alınarak uygulanacak KDV oranı tespit edilecektir.

 

Net alanı 150 m2 ve üstünde olan konutlarda ise sınıfına ve arsasının emlak vergisi değerine bakılmaksızın % 18 KDV oranı uygulanmasına devam olunacaktır.

 

Karar düzenlemeleri sadece 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde yapılan konutları kapsadığından, bu sınırlar dışındaki konut teslimlerinde eskiden olduğu gibi (net alanı 150 m2 nin altında olmak kaydıyla) inşaatın sınıfına ve arsasının emlak vergisi değerine bakılmaksızın % 1 KDV oranı uygulanmasına devam olunacaktır.

 

Diğer taraftan, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde olsa bile 6306 sayılı Kanun kapsamındaki rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde yapılan konutlar bu karar kapsamına girmemektedir. Yani kentsel dönüşüm kapsamında yapılan konutlar KDV artışı dışında bırakılarak vergisel bir teşvik sağlanmıştır. Kentsel dönüşüm kapsamında 14 milyon konutun elden geçirilecek olması ve bunların da yaklaşık 6,5 milyonun yıkılıp yeniden yapılacak olması bu teşvikin ne kadar önemli olduğunun göstergesidir.

 

İnşaat firmaları KDV değişikliğine doğal olarak büyük tepki gösterdiler. Firma temsilcileri genel olarak satış bedeli üzerinden KDV'nin değişmesini, bedel arttıkça oranın artmasını talep ediyorlardı. Bana göre bu teklif kötü niyetli mükellefler nezdinde çok suiistimal içeren bir durum ortaya çıkarır.

 

Değişiklik sonrası arsa karşılığı inşaatlarda arsa sahibinin payı %5 ve %10 düşebilir. Çünkü inşaat firmaları KDV'li fiyatları müşterilerini yansıtmamak için projenin başında arsa sahibi ile sıkı pazarlık içine girecektir. Ayrıca, inşaat firmalarının özellikle markalı konutlarda tahmin edilen yaklaşık 800 bini bulan birikmiş stokları daha hızlı eritebilmeleri için KDV artışını fiyatlarına hemen yansıtmaları ekonomik olmayacaktır. Bu nedenle KDV artışının yakın zamanda ev satın alacakları etkileyeceğini düşünmüyorum.

 

Konut sektöründe yaşanan bu değişikliğin en büyük eleştiri noktası lüks ve 1. Sınıf inşaatın ne olduğu konusudur. Söz konusu bu tanımlara 30-40 yıl önce yapılan tebliğ veya tüzüklerde rastlıyoruz. Ancak Maliye Bakanlığı'nın konu hakkında daha güncel bir tebliğ hazırlaması gerektiğini düşünüyorum.      

 

Katma Değer Vergisi dolaylı bir vergi olması sebebiyle KDV oranlarının artması, kamu maliyesinde adaletsiz bir vergi yükünün oluşmasına neden olmaktadır. Ancak bu vergiyi kendi içinde sınıflandırmak ve bu sınıf gözetilerek çeşitli oranlarda artırmak, söz konusu adaletsizliği azaltmaya yönelik önlemlerdendir. Yapılan bu son KDV değişikliği de bana göre bu adaletsizliği ortadan kaldırmaya yönelik çabalardan biridir.